El que paga poco, en general, paga mal. Si el abono que se le paga al desinsectador o al conservador de los ascensores es un 10% más alto que el promedio del mercado no es tan importante como la suma a asegurar, el respaldo de la aseguradora o las claúsulas adicionales incluídas en la póliza de incendio del edificio. Un pequeño desfasaje en el monto asegurado en el caso de un siniestro importante puede "destruir" el patrimonio del consorcio y, por lógica, de los propietarios. La demora en el pago de la indemnización por parte de la aseguradora también puede ocasionar graves trastornos financieros al edificio. Vea como determinar correctamente las sumas a asegurar en COLOMBOexplica -> www.colomboasesores.com.ar/cartadenovedades/explica05.htm y el valor del m2 actual en www.colomboasesores.com.ar/seguros/valoresorientativos.htm

 

Vemos que muchas veces se toma como referencia para la determinación de la suma a asegurar de Responsabilidad Civil el monto que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires determinó hace 8 años (Dec. 578/01) para la cobertura de los ascensores y que parte de $ 300.000 cuando el edificio tiene 1 ascensor y aumentan en $ 50.000 para cada ascensor adicional. Estos valores están muy desactualizados y es importante considerar, para su correcta determinación, el tipo de edificio: cantidad de plantas, cantidad de departamentos, tipo de ocupación (familias, oficinas, locales o galerías en PB), existencia de cocheras  y uso de la misma (propietarios del edificio, posibilidad de alquiler a terceros, propietarios ajenos al consorcio), ubicación del consorcio (sobre calle o avenida transitada o en barrios con menos movimiento), si existe servicio de vigilancia privada (armada o no), si cuenta con SUM (salón de usos multiples), pileta, solarium, canchas de tenis o paddle, parrillas, etc. Fijar la suma a asegurar teniendo solo en cuenta la cantidad de ascensores es muy poco profesional y muy riesgoso para el patrimonio de los consorcistas ante la ocurrencia de un siniestro que afecte a un tercero o a un propietario (que se considera tercero a estos fines). Más información en www.colomboasesores.com.ar

 

 

Es común que al contratar a un proveedor (plomero, gasista, electricista, pintor u otro) se tome en cuenta el monto presupuestado para un trabajo específico y no se considere si realizará su trabajo ayudado por un empleado. Aunque es discutible, si el proveedor contratado se accidenta en la ejecución de su labor (salvo responsabilidad clara y directa del consorcio: escaleras en mal estado, instalación eléctrica deficiente, caída de revoques o partes del edificio, etc., etc.) no existe responsabilidad del consorcio, pero si el que sufre un accidente es el empleado "en negro" del proveedor, no quedan dudas que, ante cualquier reclamo, el consorcio deberá pagar. Por eso es importante, cuando se realiza una aduditoria verificar si el contratista trabaja en forma personal o si tiene vigente un contrato de ART cuando lo ayudan otras personas. Si no lo tiene (como ocurre en la mayoría de los casos) se debe obligar a que contrate un seguro de Accidentes Personales por si se tiene la desgracia que sufra un accidente mientras realiza los trabajos en el edificio. Vea más sobre este tema en www.colomboasesores.com.ar/seguros/vidacol-contAP.htm y también en www.colomboasesores.com.ar/Tercerizacion.htm

 

La ley de Contrato de Trabajo establece en el art. 248 ("De la extinción del contrato de trabajo por muerte del trabajador") que "en caso de muerte del trabajador... sus derecho-habientes ... tendrán derecho, mediante la sola acreditación del vínculo ... a percibir una indemnización igual a la prevista en el art. 247 de esta ley", es decir, medio sueldo por año de trabajo o fracción mayor de 3 meses y, en caso de invalidez, el doble de este monto. También se establece que "ésta indemnización es independiente de la que se reconozca a los causahabientes del trabajador por la ley de riesgos del trabajo y de cualquier otro beneficio que por leyes, convenciones colectivas de trabajo, seguros, actos o contratos de previsión, le fuesen concedidos a los mismos en razón del fallecimiento del trabajador". Por ejemplo, en caso de fallecimiento de un encargado con un sueldo mensual de $ 3.000 y 20 años de antiguedad se debería abonar una indemnización de $ 30.000.- y en caso de invalidez total del mismo el monto ascendería a $ 60.000. Vemos que este tipo de seguros no es común y que, ante la desgracia del fallecimiento o invalidez total de un encargado, ayudante o suplente el consorcio puede encontrarse con un monto muy elevado a pagar. Mas datos sobre este tipo de protección en www.colomboasesores.com.ar/seguros/M1-vidacol.htm

 

La ley de Riesgos del Trabajo, la ley de Higiene y Seguridad Laboral, sus decretos reglamentarios y resoluciones que a lo largo de los años se han dictado obliga a cumplir con una serie de medidas de seguridad y normativa en materia de higiene en los edificios. Desde lo básico que es suministrarle al personal ropa y elementos de trabajo y de protección personal adecuados (que también surge como exigencia en el Convenio Colectivo), hasta la colocación de pasamanos en las escaleras, antideslizantes en los escalones, cartelería adecuada ("salida", "riesgo eléctrico", "no usar el ascensor en caso de incendio", "matafuegos", etc), recarga anual y control trimestral de los extintores y su adecuado tipo según el sector del edificio (CO2 o polvo químico ABC), limpieza de los tanques de agua, control mensual de las calderas y termotanques, control mensual de los ascensores, existencia de baños aptos para el personal, adecuada iluminación (en salas de máquinas, subsuelo, escaleras y, en general, en todos los sectores comunes del edificio) y tantos otras que según las características del edificio se deben cumplir. Es importante, cuando se realiza una auditoría solicitar el Informe del profesional de la ART que efectuó la visita y constatar si se han cumplido las obligaciones establecidas. A partir de agosto'09 existe otra obligación que le contaremos en la próxima nota. Para más información sobre leyes, decretos y resoluciones www.colomboasesores.com.ar/riesgostrabajo/M1-principal.htm y en temas de prevención www.colomboasesores.com.ar/riesgosdeltrabajo/prevencionlaboral.htm